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Les avantages du LMNP :

Qu’est ce qu’un LMNP ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel est le statut que peut choisir un particulier pour investir dans des logements qu’il souhaite louer meublés.

C’est un statut pour une personne physique qui permet d’investir en “nom propre” mais ce ne sont pas des “revenus fonciers” (locations nues, non meublées) mais des “Bénéfices Industriels et Commerciaux” (BIC). Le LMNP c’est comme si vous géreriez une petite entreprise avec un seul associé : vous.  

 

Les avantages du LMNP

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Le LMNP “micro-BIC” est très simple : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers reçus et ne pouvez évidemment rien déduire d’autres, pas les frais d’agence, pas de frais de dossiers, aucun émoluments notariés.  50% de vos loyers perçus sont donc imposables (TMI du moment) et assujetti à la CSG de 17,2%.

Ce statut est tellement vaste que nous n’évoquerons dans cet article que le LMNP dans “l’ancien” et au “réel” .

Le LMNP  dans l’ancien et “au réel” se rapproche de la petite société individuelle. On ne parle pas de “revenus fonciers” car c’est du meublé mais de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Comme pour une société à l’IS, vous ne pourrez pas reporter vos déficits annuels pour faire baisser votre IR, il faudrait pour cela un LMNP dans le neuf (mais dans ces programmes de défiscalisation, les prix sont souvent sur-évalués et personne n’est assuré de retrouver sa mise à la sortie, 10 ou 20 ans plus tard).

Le LMNP au réel, dans l’ancien, est donc non défiscalisant.

Comme pour une société, il faudra tenir une vraie comptabilité :

  • un bilan annuel
  • un compte de résultat annuel
  • un tableau d’amortissement

Grâce aux déficits comptables, vous pourrez cependant cumuler 10 années de déficits (en SCI IS ces derniers sont illimités).

A la différence d’une SCI IS, il faudra cependant s’acquitter de 2 charges annuelles supplémentaires :

  • la CFE (ex-taxe professionnelle, environ +/- 436€/an)
  • la cotisation annuelle d’un Centre de Gestion Agréé (environ +/- 228€/an), sert à contrôler l’expert-comptable.

Mais 70% de ces 2 charges (facture d’expertise comptable et facture du Centre de Gestion Agréé) pourront être soustraites de votre base imposable.

Quand votre compte de résultat sera positif, vous ne paierez pas d’IR supplémentaire tout de suite car vous pourrez éponger les 10 années de déficits antérieurs.

Par contre, dès que les déficits comptables auront été épongés, votre résultat positif de votre compte de résultat sera considéré comme distribuable et distribué d’office et donc imposable à votre TMI avec la CSG.

Dans une société à l’IS, la distribution des résultats positifs, appelés bénéfices, n’est pas obligatoire. Ces derniers peuvent rester dans la société IS et donc ne sont assujetis ni à la CSG, ni à l’IR.

Ce statut LMNP est donc plus “complexe” que la SCI IS, qui elle, est plus stable et ne dépend pas de l’IR, déficit ou pas.

Je dirai que le LMNP est un peu plus simple à créer au début car :

  • il n’ y a pas de statuts à faire
  • il n’y a pas de K-bis
  • il n’y a pas de publicité d’annonces légales à faire paraître
  • il n’y a pas d’associé

Les avantages du LMNP :

  • pouvoir utiliser la capacité d’emprunt d’un particulier peu endetté.
  • permet de tout amortir (du stylo à bille à la toiture en passant par les meubles)
  • il n’y a pas d’Assemblée Générale à faire tous les ans comme pour une société IS
  • pouvoir prélever sans IR ni CSG dans la trésorerie (le cash flow) : cela reste une des rares niches fiscales pour cela, impossible sous statut IS.
  • ne pas être comptabilisé dans l’IFI
  • pas de taxe sur la plus-value à la revente après 22 ans et 30 ans pour la CSG (comme votre Résidence Principale ! ). Cet avantage indéniable pourrait bien être remis en cause par le législateur avant la fin de votre crédit car le LMNP bénéficie en effet, déjà, des amortissements qui limitent l’impôt  considérablement et cela pendant des décennies (avantage réservé normalement aux sociétés IS). Cet avantage est même ramené à 5 ans d’exploitation dans le cadre d’un LMP.

Par contre, avec le temps, ce statut se complexifie et sera sujet à des arbitrages (vendre ou conserver ou se ré-endetter) :

Les avantages du LMNP

En effet :

Si votre salaire annuel devient inférieur au chiffre d’affaire annuel (loyers collectés appelés “recettes”) vous basculerez en Loueur Meublé Professionnel (LMP) et êtes alors redevable, en tant que professionnel, des cotisations sociales.

Calculez vos cotisations sociales sur ce lien. (les “recettes” sont votre chiffre d’affaire – 23 000€)

Même si les cotisations sociales du LMP représentent un coût mensuel, une baisse du cash flow, ces dernières auront plusieurs avantages :

  • ce sera une solide protection sociale pour vous
  • elles contribueront à consolider votre retraite légale à taux plein le jour J : vous aurez ainsi, vers +/-64 ans, une seconde rente.

 

 

N’hésitez pas à faire part de vos commentaires (car le statut de LMNP/LMP est très vaste) et à partager vos bons tuyaux avec vos amis.

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière