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Plus le nombre de locataires augmentera dans votre système immobilier, plus l’impact d’un impayé ou retard de paiement temporaire sera minime.

Le risque zéro n’existe pas mais les impayés peuvent être limités voire supprimés, tant en montant qu’en durée, si vous instaurez un système de filtres multiples en amont :

 

1- L’annonce :

Pour éviter tout litige, l’annonce devra être claire et les photos récentes, la première sélection des candidats se fera sur l’état du logement, vos conditions affichées (à mettre dans les premières lignes) et le montant du loyer. Pour sélectionner sans effort les meilleurs profils : ne mettez pas votre téléphone sur l’annonce et écrivez au début du texte : “précisez votre situation, activité et revenu ainsi que ceux de votre garant”. 

2-Les réponses :

Vous recevrez des réponses par messagerie via le site, e-mail, sms, message vocal ou téléphone

Le texte, l’orthographe, la présentation écrite, la signature des messages vous donneront déjà de premières informations.

Créez votre propre check-list de mots clés éliminatoires. Si un mot figure sur votre check-list, une lanterne orange s’allume, il est préférable de ralentir. Plusieurs lanternes oranges s’allument, ne retenez pas le dossier. SUIVEZ TOUJOURS VOTRE 1ERE INTUITION.

Si un demandeur à des problèmes, ces derniers peuvent devenir les vôtres. On peut parler de transfert.

Les appels téléphoniques après 20h00 doivent aussi vous alerter, vous ne travaillez pas aux urgences et d’ailleurs vous ne devez pas travailler DANS l’urgence.

 

 

3- Le tri des demandes :

Soyez vigilants aux mots prononcés ou écrits. Lisez entre les lignes. En cas de doute renseignez vous.

Avec le temps et l’expérience, mais aussi celles des autres, vous instaurerez une sélection des candidats. Le but étant d’être payé en temps et en heure, la sélection se fera par le degré de SOLVABILITE du locataire demandeur.

 

Vous pouvez procéder à une pré-sélection des nombreux demandeurs en utilisant les outils d’aujourd’hui et créer un site web ou un blog.

 

 

Comment éviter les impayés

4- Une page “1er contact” sur votre site ou blog pour pré-sélectionner :

Vous pouvez gagner du temps en créant un mini-site web de vos locations avec les avis des anciens (qui rassureront et attireront les bons dossiers hésitants) et surtout un “formulaire 1er contact“.

 

C’est un tri électronique extrêmement efficace qui vous fera gagner un temps précieux. Les demandes sont pré-filtrées et les dossiers bancales ne passent pas le cap. Si les cases ne sont pas toutes remplies, le fichier ne part pas.

 

Comment éviter les impayés
  • activité
  • revenu net du locataire
  • revenue et situation du garant
  • durée souhaitée
  • fumeur ou non
  • arrivée souhaitée
  • commentaires libres etc….

Cela fait partie de la recherche de la solvabilité du demandeur.

 

5- Vérifiez la solvabilité du demandeur :

La recherche de la solvabilité du demandeur, donc son contrôle, est même de votre responsabilité au niveau de la loi, vous devrez la vérifier et donc la demander.

Les demandes qui auront retenu votre attention nécessiteront une réponse écrite de votre part, idéalement par e-mail. A ce moment-là, envoyez la liste des documents que vous demandezCréez votre propre check-list.

Comment éviter les impayés

6- Ne travaillez jamais dans l’urgence :

Ne cherchez pas à travailler dans l’urgence comme si vous n’alliez pas louer votre logement. Le préavis du locataire sortant sert à cela, il vous laisse 30 mois dans le meublé pour trouver un autre locataire, 90 jours dans le non meublé, la demande est forte, les dossiers vont se bousculer si vous avez de belles photos. Si vous travaillez dans l’urgence, le temps ne sera plus votre allié mais il deviendra votre adversaire. Si besoin, utilisez ce temps pour remonter, rafraichir ou promotionner votre annonce. Mais prenez toujours le temps de trier.

 

Comment éviter les impayés

7- Demandez un garant :

Le garant physique :

L’avantage du garant physique est qu’il va instaurer une triangulaire dans le dossier. En cas de problème, si le locataire ne paye plus son loyer, un huissier pourra se retourner contre deux personnes au lieu d’une seule. Il est nécessaire que le garant soit un proche de la famille (père, mère, frêre, soeur). Un cousin me semble déjà trop éloigné. Un employeur, sauf si c’est l’entreprise qui régle le loyer et les charges, n”est pas une demande sérieuse. Un employeur ne se portera pas garant de son salarié, une fois licencié, la garantie du loyer continuerait. 

Comment éviter les impayés

Si le garant refuse de laisser ses documents fiscaux et autres, inutile d’aller plus loin, classez son dossier verticalement. En cas d’impayés, un huissier doit en effet pouvoir avoir accès à toutes les archives papiers de votre dossier. Un garant physique sans document est quelqu’un qui vous demande de lui faire confiance alors qu’il ne vous fait pas confiance. C’est mal parti. Ce cas de figure est assez rare mais il existe et on peut l’apparenté à de la paranoïa. 

La garantie VISALE :

La garantie VISALE permet au moins de 31 ans ou aux cadres mutés (dans une autre région) de louer sans garant physique. Gratuite, contrairement au Assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés), le demandeur fait sa demande en ligne sur www.visale.fr et obtient normalement et très rapidement un “visa”. Attention cependant de créer votre profil de bailleur en ligne et d’y inscrire son numéro de visa (nom, prénom, adresse de logement, loyer etc … tout y est déjà renseigné par le demandeur). 

Comment éviter les impayés ?

La garantie VISALE a ses limites mais elle est très pratique, en cas d’impayés et de dégâts vous serez remboursés  (jusqu’à 36 mois de loyers et 2 mois de loyers pour les dégradations) ce qui est rassurant. Elle est pratique pour les étudiants étrangers par exemple. Mais elle n’implique pas de garant physique qui mettront la pression sur le locataire en cas de vacarme tardif et n’aidera pas au nettoyage du logement lors du départ (prévoir 6 à 8h d’huile de coude dans un meublé pour le nettoyage).

La garantie VISALE s’est cependant bien renforcée en intégrant les dégradations, ce qui n’était pas le cas avant. Elle concurrence donc les Garanties des Loyers Impayés des assureurs.

Une assurance pour loyer impayé :

Les GLI (Garantie des Loyers Impayés) sont très bien également. Elles ont cependant un coût, des conditions bien précises et vous indemniseront à condition que votre dossier soit complet. Les assurances feront tout pour ne pas régler le litige ou la totalité du litige (par exemple, une simple carte étudiante manquante …).

Comment éviter les impayés ?

Tout comme Visale, les GLI n’assureront pas le nettoyage du logement lors du départ.  Chaque garantie a ses limites mais il en faut impérativement une.

Ne travaillez pas sans filet. Vous faites de l’immobilier pour gagner votre liberté financiaire et donc votre sérénité.

  • Quelle garantie préférez-vous ?
  • Faites-vous un mixte ? Si oui lesquels ?

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David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière