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Faut-il un apport pour emprunter ?

 

Que vous débutiez ou non, c’est une question que vous vous poserez.

Non seulement, vous vous la poserez mais vous vous la poserez désormais pour chaque nouveau projet immobilier tant que les taux resteront bas.

L’idéal absolu est de profiter le plus possible de l’effet de levier bancaire

Des emprunts pour tout le monde :

Faut-il un apport pour emprunter ? Il fut un temps où emprunter du 110%, c’est à dire la totalité du projet : immeuble, travaux, frais d’agence et émoluments notariés étaient faciles (2005, 2006, 2007 ….) Pourquoi ? Parce qu’avec des taux à 5%, 6%, voire plus, les banques gagnaient beaucoup d’argent sur les sommes prêtées.

Plus elles prêtaient et plus elles gagnaient.

De fil en aiguille, les taux se sont tassés car la Banque Centrale Européenne, face à l’endettement grandissant des Etats a voulu limiter les risques de banqueroute : un pays qui ne peut plus rembourser ses dettes pour cause d’intérêts trop élevés aurait un effet domino dévastateur.

Et la synchro-sainte croissance étant fébrile, elle a voulu aussi par la même occasion maintenir la consommation et l’investissement.

En fait, si les taux remontent trop, l’Europe éclate.

Bref, nous ne sommes pas prêt de revenir à des taux de 5 ou 6%. Tant au niveau placement qu’emprunt. Alors autant investir chez soi, dans son propre système immobilier et tout mettre en oeuvre pour lancer votre machine.

Avec les taux élevés, coûteux pour l’emprunteur mais rémunérateurs pour l’épargnant et le préteur, vous aviez votre emprunt sans apport relativement facilement. Tout le monde étaient gagnant et que ce soit 6% ou 2%, au final, ce n’est pas vous qui remboursez les emprunts bancaires, ce sont vos locataires.

L’avantage de celles et ceux qui ont empruntés à 5 ou 6% fût qu’ils purent renégocier leurs taux. Ils ont donc décroché leurs crédits et quelques années plus tard, ils ont pû le ramener autour de +/-1%.

  • Je l’ai fait : le gain fût de 1 500€/mois sans compter les assurances.
  • Le regroupements des emprunts avec une seule banque me permit de passer de 2000€ à 75€ de frais de banque annuel.
  • Afin de convaincre la banque qui ne gagnait au final plus grand chose, j’ai proposé d’abandonner mes délégations assurances (assurances extérieures à la banque) très économiques et de prendre les assurances de la banque, plus chères.

Pour faire cependant une économie importante et donc augmenter le cash flow sur ce poste de charge situé au compte de résultats (d’où la nécessité de regarder votre compte de résultats et bilan tous les ans même si au début c’est du chinois) les assurances “100% 2 têtes” sont devenues des assurances “50% 2 têtes” . Dans le 1er cas, lors du décès d’un seul associé, l’emprunt est pris en charge à 100% par l’assurance, dans le second cas, l’assurance ne prend en charge que la partie de l’associé décédé, soit ici 50%, et rembourse la banque. Les mensualités continuent donc pour moitié jusqu’à la fin du crédit.

Cela dit, en milieu ou fin de crédit, dans une société à plusieurs associés, pensez à passer de 100% à 50% par tête. Cela vous fera réaliser des économies et donc consolider un supplément de cash flow mensuel.

Faut-il un apport pour emprunter?

Des emprunts au cas par cas :

 

Alors faut-il un apport pour emprunter ? Désormais, chaque agence tiendra un discours différents, qui sera variable selon les périodes de l’année. Il est donc encore possible de décrocher du 110%. Certaines vont demander les frais de notaire d’autres 10% du projet, d’autres 20% du projet, d’autres vont demander que  vous ayez 12 mois de loyers d’avance sur votre compte. Du cas par cas.

Cela dit l’Europe impose aux banques de ne plus dépasser le seuil fatidique des 33% d’endettement pour un particulier et cela même si le reste à vivre est important.

Le ticket de sortie de la Rate Race devient plus cher. Et les investisseurs ne sont pas épargnés non plus. Même si la règle des 33% ne s’applique pas à eux, ils peuvent très bien se voir notifier un refus d’emprunt (trop de travaux, pas assez d’apports, plus d’économies disponibles après, le marché va se retourner, société non professionnelle, société professionnelle) J’ai déjà entendu tout et son contraire pour un même projet. C’est tout dire. En fait, les taux étan trop bas, les excuses pour ne pas prêter sont multiples et parfois farfelus.

Pour que la banque vous prête dans les années à venir, un bon dossier n’est désormais plus suffisant, il faudra souvent un excellent profil (primo-accédant, secondo accédant, jeune actif sans dettes, apports d’assurance vie, pas de dettes ou de découverts personnels, pas de mauvaises dettes etc ….).

Avec votre dossier la banque doit gagner de l’argent sur le long terme (et ce ne sera pas avec un taux de 1% sur 20 ans). Alors comment mettre toutes les chances de son côté ? 

faut-il un apport pour empreinter

 

Se mettre à la place de la banque :

 

  • Achetez des biens en vente depuis longtemps (voir site www.castorus.com) donc fortement négociables (pour emprunter moins). Le bien, une fois restauré, vaudra plus que l’emprunt accordé pour la banque, c’est ce qui l’intéresse.
  • Leur laisser la partie assurance et donc ne plus faire de délégation d’assurance.
  • Prévoir de faire les travaux vous-même ou du moins une partie.
  • Auto-financer les matériaux et mobiliers (et les mettre en compte courant d’associés récupérables comme pré-retraite sans CSG ni IR pendant des années, voir l’article “pourquoi il ne faut raisonner salaire“).
  • Vendre un bien mort de son patrimoine pour en faire un apport
  • S’associer à travers une SCI IS
  • Casser une assurance vie pour acheter cash le bien et emprunter pour la partie travaux (taux plus élevé et donc plus intéressant pour la banque). Dans une SCI IS, n’oubliez jamais que votre apport se retrouve en comptes courants d’associés et qu’il est récupérable.
  • Persévérer

Persévérer car les banques doivent continuer à vendre de l’emprunt tous les jours, vous avez donc toutes vos chances. Si cela ne fonctionne pas avec une, voyez-en une autre, pensez aussi à faire appel à un courtier qui s’adressera directement aux sièges régionaux des banques.

 

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David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière