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Découvrez pourquoi il ne faut plus raisonner salaire :

 

Si vous souhaitez construire votre fortune immobilière, il faudra peut-être ou très probablement :

Changer son rapport à l’argent :

 

Il ne faudra plus considérer l’argent comme un MOYEN de consommation mais comme un OUTIL d’investissement. Voir l’article “L’argent pour le consommateur et l’investisseur“.

Ensuite, une fois cette étape assimilée, il faudra aller plus loin, il ne faudra plus raisonner en salaire net (ou baisse d’impôts sur salaire) mais en chiffre d’affaire.

 

Ne plus raisonner en salaire mais en chiffre d'affaire :

Pourquoi il ne faut plus raisonner en salaire mais en chiffre d’affaire :

 

Quand un journaliste parle d’un millionnaire dans les médias et qu’il le classe à un rang national (ou mondial), le journaliste avance un chiffre sur sa fortune. Mais ce chiffre n’est pas son salaire. Ce n’est pas non plus son cash disponible, ce ne sont pas non plus ses économies (sauf si il vient de gagner au loto 🙂 ), ce chiffre c’est la VALEUR de sa société à cet instant.

A ce stade de notoriété, il a probablement un salaire “important” si on le compare à un salarié classique mais il a aussi probablement un salaire “insignifiant” par rapport à la VALEUR de sa société.

N’oubliez pas qu’on est toujours le riche ou le pauvre de quelqu’un. C’est la même chose pour notre millionnaire précédent :-).

L’entrepreneur se détachera du lot à un moment car :

  • L’entrepreneur ne raisonne pas en salaire mais en chiffre d’affaire.
  • L’entrepreneur ne pense pas Impôts sur le Revenu mais Impôts sur les Sociétés
  • L’entrepreneur s’identifie à SA société et non à celle des autres, il place ses fonds dans SA société
  • L’entrepreneur ne cherche pas en priorité à réduire son Impôt sur le Revenu (IR) mais son Impôt sur les Sociétés (IS)

Si votre ambition est de construire votre fortune immobilière, comme le millionnaire précédent, celle-ci ne sera pas en numéraire sur votre compte bancaire, elle sera matérialisée à travers un OUTIL DE TRAVAIL, ici ce sera votre parc immobilier.

Si vous le vendez, vous aurez cette somme … moins l’imposition.

Mais l’entrepreneur ne travaille pas POUR l’argent, il travaille AVEC l’argent.

Il n’est donc pas au service de l’argent mais l’argent est à son service.

Comment ? Il y est sous le statut IS (impôt sur les sociétés)

 

Chiffre d'affaire

 

Être en statut société IS si vous souhaitez limiter l’imposition IR et augmenter votre chiffre d’affaire

 

Nous l’avons vu, la priorité de l’entrepreneur, ne sera pas d’augmenter son salaire dans l’immédiat mais de faire grandir son système afin qu’il devienne une machine à cash. En immobilier, on parle de cash flow. L’augmentation de revenu viendra plus tard et aura justement été rendue possible car son système n’aura pas été grévé par l’IR pendant des années.

C’est cette séparation entre IR et IS, via une société IS qui permettra la montée en puissance de votre système immobilier.

Pour construire sa fortune immobilière, le futur rentier

  • se positionne très vite sur l’échiquier et choisi  le statut de société à l’IS (en immobilier se sera des SCI IS et holding SAS plus tard)
  • investi en permanence son argent dans SON système (et non dans celui des autres) soit en capital dans SA société ou soit en comptes courants d’associés. Il a compris le puissant mécanisme des comptes courants d’associés.
  • ne cherche pas à augmenter son salaire mais son chiffre d’affaire, ses parts de marchés, la taille du système qu’il a construit, qu’il a bâtit et à réduire ses charges de fonctionnement (qui ne sont pas des amortissements).

 

Pourquoi il ne faut plus raisonner en salaire

 

 

Ne pas penser réduction d’IR mais réduction d’IS :

 

Pour réduire votre IR, c’est très simple, réduisez votre salaire net. Cet argument n’est évidemment valable que si vous travaillez pour votre société et non pas pour un employeur 🙂 .

Pour augmenter votre patrimoine immobilier sans être impacté par l’IR, utilisez une société à l’IS.

 

Pour réduire l’IS de votre société, les mécanismes sont multiples, on peut même créer volontairement des charges avec une société, si elles ont un justificatif :  

  • frais kilométriques
  • véhicule de société
  • frais de repas
  • lui louer un bureau (siège social) dans votre résidence principale ou dans une de ses annexes
  • utilisez les amortissements (investir)
  • utilisez massivement le mécanisme des comptes courants d’associés récupérables : vos apports financent des charges qui refroidissent le résultat et donc l’IS et en plus vous pouvez les récupérer plus tard et les réutiliser.
  • ….
Pourquoi il ne faut plus raisonner salaire

La CSG

Avec l’invention de la CSG en 1990, tous les revenus, que ce soit du capital ou du travail, sont désormais taxés de CSG. Et cette dernière passera probablement à 20% dans les années à venir. Souhaitez-vous lancer les paris ? 🙂

La Contribution Sociale Généralisée porte bien son nom, elle finance notre système social et est généralisée à tous ce qui se rapproche, de loin ou de près, à un salaire.

D’où l’intérêt et l’urgence, si vous voulez grandir avec l’immobilier, de construire l’essentiel de votre parc sur l’IS (et non l’IR). Gardez cependant ou créez quelques logements en IR (LMNP, LMP, en direct) mais pas trop sinon vous deviendrez un collecteur d’impôts bénévole.

Avec l’IR, l’impôt est réglé tout au long de votre parcours, vous ne pouvez pas grandir.

De plus, les résultats sont de facto distribués et donc imposables quand les déficits s’éteignent.

Avec l’IS, vous utilisez le mécanisme des amortissements, celui des comptes courants d’associés, celui des holdings (quand vous aurez une certaine assise), mais dès le départ vous retardez, diminuez ou supprimez l’impôt. 

Tant que l’argent n’est pas transformé en revenus, les résultats sont beaucoup moins imposés à l’IS surtout quand ils ne sont pas distribués (en société vous avez le choix ou non de les distribuer, pas en LMNP, LMP ou direct).

Si ils ne sont pas distribués, l’IS sera entre 15 et 25% pour votre société. Les baissent sont mondiales.

Ainsi, ne cherchez pas à augmenter votre salaire tout de suite avec votre parc immobilier et à vouloir limiter l’impôt en même temps, le législateur a réglé la question avec la CSG. Observez son évolution depuis 1990.

Pourquoi ne pas raisonner en salaire

Cherchez plutôt, à augmenter votre patrimoine et à le transmettre, en utilisant le temps des amortissements et les multiples mécanismes des sociétés à l’IS comme celui des comptes courants d’associés, des holdings (nous verrons ce point dans un prochain article).

 

 

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David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière