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Comment avoir un projet rentable ?

Acquérir la Liberté Financière n’est plus une option ou une chimère (lisez l’article le salariat a-t-il encore un avenir ?)

Avoir un projet rentable est donc une priorité et chacun de vos projets devra consolider le cash-flow global.

Pour que cela ne reste pas un doux rêve, mais devienne une réalité bien concrète dans votre parcours immobilier, je vous ai réalisé une check-list. Avec elle, vous piloterez à très haute altitude et atteindrez mach 3.

 

 

Comment avoir un projet rentable ?

 

Le plus important pour avoir un projet rentable :

Le 1er critère de rentabilité, le plus important de tous, à réaliser impérativement, sera le prix de vente du bien immobilier, c’est à dire votre prix d’achat.

Plus ce bien sera détérioré, abîmé, avec travaux, non loué, non vendu depuis longtemps (voir le site Castorus qui indique si le bien traîne en annonce depuis longtemps), plus vous pourrez le négocier avec une importante décote (20%, 30%, 40%).  Ne montrez pas votre intérêt lors de la visite et mettez-le bien en concurrence avec d’autres. Faites le savoir avant la visite. Ce n’est pas la maison de votre grand-mère, l’affect ne doit pas interférer avec votre calcul qui devra être impérativement excédentaire, une fois toutes les charges de fonctionnement enlevées.

Ainsi,

1- Négociez fortement le prix de vente du bien (sur www.castorus.com vous avez les dates de mises en vente sur de nombreuses annonces)

2- Cherchez les annexes louables (grange, grenier, cave, garage, combles … ) non comptabilisés dans les surfaces habitables

3- Augmentez la durée de l’emprunt bancaire

4- Négociez le taux bancaire ou demandez un emprunt sur 19 ans et 11 mois et non 20 ans c’est un peu moins cher.

5- Déléguez les assurances emprunts chez un assureur (vous pouvez changer 1 an après)

6- Louez en meublé, plus cher

7- Sur-équipez vos logements : lits simples remplacés par des lits doubles, TV 45 cm remplacées par des 80cm etc…

8- Louez en courte durée, plus cher, une partie de votre parc immobilier

9- Parrainez vos nouveaux locataires lors de leur ouverture de compteur, cela rembourse les frais électriques des communs

10- Développez votre chiffre d’affaire avec des laveries à jetons

11- Ne bradez pas vos loyers (votre seule unique rentrée de CA).

12- Créez un site web avec les avis des anciens, un formulaire de contact, 1 paiement en ligne (ce qui évitera de rater des mois de locations avec des réservations bidons). Vous envoyez alors le lien masqué de votre bloc de paiement si pour vous c’est OK. Si la réservation est encaissée, elle est non récupérable en cas de désistement.

13- Réduisez les charges des parties communes : SAS d’entrée vitré, double ou triple vitrage, VMC pour assécher l’air.

14- Réduisez les frais bancaires : regroupez tous vos emprunts sur une seule banque (je suis passé de 2000€/an à 75€/an)

15- Mettez vous sérieusement au bricolage (une douche à 250€ coûtera 2500€ livrée et installée par un artisan)

16- Plongez-vous dans la comptabilité (ce sont toujours les mêmes écritures en boucle)

17- Evitez les bureaux le plus longtemps possible (taxables à la CFE), les voitures de société aussi.

18- Privilégiez la SCI IS : pas de CFE (ancienne Taxe Professionnelle), pas de Centre de Gestion Agréé (“contrôle” l’expert comptable) 

19- Evitez les copropriétés (vous n’avez pas la main sur les frais de gestion), pas évident dans les très grandes villes mais cherchez

20- Gérez des immeubles entiers (économies d’échelle assurée)

 

Même si vous ne pouvez pas réaliser ces 20 critères, ne les perdez pas de vue.

Comment avoir un projet rentable ?

 

La chasse aux charges pour avoir un projet rentable : 

602 200 Fournitures consommables
606 100 Eau et électricité
606 300 Petit outillage
606 400 Fournitures administratives
615 000 Entretien et réparations 
616 000 Assurances habitation 
616 900 Assurances emprunts
617 000 Etudes et recherches
622 600 Honoraires
622 700 Frais d’actes
623 100 Annonces et insertions
626 000 Frais postaux & Télécom 
627 000 Frais bancaires SG
658 000 Charges de gestion courante

 

  • Voyez-vous un 21ème argument pour rendre votre projet rentable ou plus rentable ?
  • Voyez-vous d’autres charges de fonctionnement à surveiller ?

N’hésitez pas en m’en faire part en commentaires et à partager.

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière