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La SCI à l’IS est une Société Civile Immobilière soumise l’Impôt sur les Sociétés.

Comme toutes les sociétés, c’est une personne dite morale, elle a donc :

  • un nom à elle.
  • une adresse à elle (un siège social).
  • un règlement (ses statuts).
  • un numéro d’enregistrement (SIREN et SIRET).
  • une pièce d’identité (le K-bis, qui est aussi son acte de naissance).
  • un compte bancaire à son nom.
  • un chéquier à son nom.

Sa vocation est l’achat, la revente et la location de terrains et biens immobiliers. Elle peut acheter, vendre et louer des terrains, logements commerciaux et des logements meublés. Sous le régime de l’IS (Impôt sur les Sociétés), elle est considérée comme commerçant.

Ses associés, minimum 2, pourront soit être des personnes physiques (majeures) soit des personnes morales (d’autres sociétés à l’IS).

La SCI à l’IS a de multiples avantages si vous désirez augmenter votre patrimoine (moins si vous voulez vendre).

Nous allons commencer par les “inconvénients” et vous verrez qu’ils ne font pas le poids au regard des avantages solides et nombreux.

 

Les inconvénients de la SCI à l'IS

Les inconvénients de la SCI à l’IS:

  1. elle n’est pas faite pour la revente à court, moyen ou long terme
  2. elle n’offre pas la possibilité d’un revenu complémentaire ou en remplacement de votre salaire tant qu’elle est déficitaire (déficit annuel dans le compte de résultat ou tant que le “report à nouveau” du bilan est négatif (c’est en fait la somme des déficits antérieurs et des résultats positifs).
  3. vous ne pouvez pas prélever d’argent pour vos besoins personnels (hormis dans les comptes courants), ce serait qualifié d’abus de biens sociaux.
  4. il faut une comptabilité annuelle (bilan, compte de résultat, tableaux d’amortissement) et donc un expert-comptable
  5. il faut faire une Assemblée Générale par an (faite faire la 1ere par votre expert comptable la 1er année : +/- 400€/an)
  6. il faut des statuts, faire une publicité d’annonce légale et une inscription au RCS pour la créer (coût 1000 à 1500€ via notaire)   

Mais en fait avec la SCI à l’IS vous rentrez dans le monde des affaires, dans la cour “des grands”, même si au départ vous êtes tout petit car avec une société à l’IS les possibilités sont très étendues et donc vous pourrez grandir.

 

 

Les avantages de la SCI à l'IS

 

Les avantages de la SCI à l’IS :

Elle a des petites charges en moins 🙂  :

  1. elle n’a pas de C.E.T. (Contribution Economique et Territoriale, ancienne “Taxe Professionnelle” :  +/-436€/an )
  2. elle n’a pas besoin de C.G.A. (Centre de Gestion Agréé et de sa de cotisation annuelle : +/- 228€/an)

Elle n’a pas d’obligation de distribuer les dividendes 🙂  :

  1. il n’y a pas d’IR ni de CSG si les dividendes ne sont pas distribués. L’argent reste en trésorerie.
  2. il n’y pas d’IS si le résultat comptable est déficitaire (ne pas confondre avec le cash flow qui peut être abondant ! )
  3. il n’y a pas d’IS tant que le “report à nouveau” est négatif (c’est la somme des déficits antérieurs et résultats positifs).
  4. les déficits sont reportables à l’infini

Elle permet de tout amortir sur 1 an ou sur 20 ans 🙂  :

  1. elle permet de tout amortir (de la toiture en passant par les meubles, les gros et petits travaux ou les frais de notaires et d’agences), le statut idéal quand il y a des travaux. Voir l’article sur les amortissements, qu’est ce que c’est?
  2. Les amortissements et/ou frais annuels permettent de créer un résultat comptable négatif (ne pas confondre avec le cash flow qui est impérativement positif dans chacun de vos projets)
  3. elle permet de tout passer en frais sur l’année (du stylo à bille à l’ordinateur en passant par les frais de carburant du véhicule de société 3 places etc …)
  4. elle présente un bilan, un compte de résultat chaque année ce qui représentera un solide argument en cas de cession de parts pour l’acheteur (moins pour le vendeur car les amortissements intégreront alors le calcul de la plus value)
  5. elle n’est pas obligée de déposer ses comptes (qui sont déclarés mais non publics)
  6. elle n’est pas assujettie à la TVA ou peut demander pour les locaux commerciaux un non assujettissement.

Elle est un outil efficace pour augmenter et transmettre votre patrimoine 🙂  :

  1. elle offre la possibilité de se constituer des dettes d’associés grâce aux comptes courants et de recevoir une rente mensuelle quand le cash flow sera important bien avant la fin des crédits
  2. elle a un IS de 15% jusque 38 500€ de bénéfice net (faire donc plusieurs SCI IS, ce qui vous évitera la taxe CVAE au-dessus de 500 000€ de chiffre d’affaire).
  3. plus tard, elle peut être coiffer d’une holding (SAS à l’IS par exemple) 
  4. elle offre une fiscalité très avantageuse en cas de transmission des parts aux enfants
  5. elle a un statut fiscal extrêmement stable

 

  • Avez-vous bien compris le potentiel que vous offrira votre SCI à l’IS ?
  • Voyez-vous d’autres inconvénients ou avantages pour la SCI à l ‘IS?
  • N’hésitez pas à partager vos questions et vos expériences à ce sujet sur ce blog ou sur le groupe Facebook car la connaissance n’a de valeur que si elle est partagée. 

 

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière