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La rentabilité en immobilier , qu’est ce que c’est ?

 

La rentabilité brute :

 

Si vous voulez un jour devenir rentier immobilier, il va falloir s’intéresser aux chiffres. N’ayez aucune crainte, si ce sont les vôtres, ils vous passionneront 🙂

Dans ces chiffres, il y en a 1 qui fait parler de lui, surtout dans les annonces publicitaires : la rentabilité.

Ce qu’il faut comprendre c’est que ce qui est affiché dans les publicités n’est que la rentabilité brute, c’est à dire la somme des loyers reçus (sur 12 mois) divisée par la somme investie (frais de notaire et agence compris). En immobilier, ça ne veut pas dire grand chose car des charges il y en a. Bref la rentabilité brute, on s’en fou un peu.

Rentabilité brute = (loyers + charges reçus) / (sommes investies + frais de notaire + frais d’agence)

Pour augmenter une rentabilité brute qui vous parait faible dans une publicité, regardez si il n’y a pas une annexe louable, un grenier aménageable etc… Les greniers, par exemple, ne sont pas comptés en surface habitables dans les annonces.

Les constructeurs font leur marge sur le dernier étage, vous pouvez faire la même chose : alors levez la tête 🙂

 

rentabilité immobilière

 

La rentabilité nette :

 

Par contre la rentabilité nette sera une INFORMATION qui vous montrera si vous êtes sur la bonne voie dans la constitution de votre fortune immobilière, si vous avez placé vos deniers dans la bonne banque, c’est à dire votre propre système immobilier en construction. 

La rentabilité nette ce sont les produits reçus (loyers + remboursements de charges) / (toutes les charges de fonctionnement + intérêts et assurances + prix d’acquisition)

Rentabilité nette = (loyers et charges rentrants) / (frais de fonctionnement + assurances + intérêts + prix d’acquisition)

Exemple de frais de fonctionnement : eau, gaz, électricité, fourniture de bureau, fournitures petits équipements, fournitures administratives, entretien et réparations, assurances habitations, annonces et insertion, frais postaux et Télécom, frais bancaires, assurance emprunt, intérêts d’emprunt, taxe foncière, taxes CFE et honoraires Centre de Gestion Agréé (pas de CFE ni de Centre de Gestion Agréé pour les SCI IS ! ), honoraires expert comptables, charges de copropriétés (à ce sujet, je vous conseille de lire ou relire l’article sur les immeubles de rapport entiers).

 

 

 

rentabilité brute

 

Le cash flow n’est pas la rentabilité immobilière :

 

Attention, il ne faut pas confondre le cash-flow qui est un flux de trésorerie entre l’argent qui rentre et l’argent qui sort (produits – charges) et la rentabilité immobilière. 

Le calcul du cash flow est même bien plus important que l’information sur la rentabilité nette.

Le cash flow est une notion de gestion, il permet de voir si les dépenses sont bien couvertes, tous les mois, par les loyers rentrants et même de vérifier qu’il reste un delta net positif chaque mois. Ce delta net positif viendra alors grossir tous les mois la trésorerie de votre système immobilier.

La rentabilité est une notion comptable qui va intéresser …  votre banque.

En SCI IS, ne cherchez pas à trop réduire les postes

  • fournitures petits équipements
  • fournitures administratives
  • entretien et réparations

Car si vous les réglez avec votre CB personnelle, vous récupérerez toute votre mise intégralement via les comptes courants d’associés qui deviendra une rente nette d’IR et de CSG. (voir les 2 articles “comment créer une rente immobilière sans impots” et “comment sortir du salariat avant la fin des crédits?”

  • Alors, avez-vous bien compris la différence fondamentale entre ces 3 chiffres clés ?

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière