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Faire des logements en direct ou en sociétés ?

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Comment faire ? Comment démarrer ? Comment se développer ?

Faire des logements en direct ou en société ?

Tout dépend de votre situation du moment et de votre objectif de vie : consommer ou investir ?

 

Faire des logements en direct 

 

C’est la solution la plus simple. Vous avez un revenu régulier, vous avez un peu d’économies, vous pouvez très bien acheter un  ou plusieurs garages, une ou plusieurs places de parking, un ou plusieurs logements ou immeubles de rapport (immeuble entier). Un simple emprunt à la consommation pourrait même suffire pour un garage ou une place de parking, les taux sont ultra bas en ce moment (et pour un bon moment). Il faudra cependant avancer les frais de notaires et frais d’agences. Il est peu probable que la banque vous les finance. On appelle cela un financement à 110%, apport zéro euro. Le pied. C’était possible quand les banques gagnaient de l’argent sur les taux. Aujourd’hui, avoir du 110% reste possible mais rare, même pour des bons dossiers. Cela dépend de la banque et de ses objectifs du moment.

En direct vous n’aurez pas beaucoup d’avantages fiscaux, cela dépend si c’est meublé ou non, si il y a des travaux ou non. Par exemple en meublé vous aurez un abattement de 50% sur les loyers reçus . En non meublé (logement nu) ce sera, 30%. Les 50 ou 30% restants seront imposables à la CSG de 17,2% et aussi sur le revenu. Le 1er actionnaire de votre système reste l’État. 

Ces abattements forfaitaires permettent de limiter votre base imposable. Ils considèrent que vous aurez en meublé 50% de charges diverse et en non meublé 30% de charges en face. 

Le principal avantage de faire des logements en direct sera de bénéficier de revenus fonciers immédiatement. Enfin, ce qui reste. Car en face vous avez … un ou plusieurs emprunts.

L’inconvénient est que ces revenus fonciers s’ajouteront à votre revenu imposable. Tout au long de cette aventure immobilière simplifiée, finalement vous réglerez l’impôt. Vous serez de plus en plus imposé et il sera plus difficile de vous constituer un trésor de guerre en vue d’une prochaine acquisition par exemple.

Faire des logements en direct, oui, il en faut, mais pas trop. Et de préférence sans emprunt (un héritage etc…) et si possible quand vous n’aurez plus de salaire. 

En simplifiant, nous pourrions dire que faire des logements en direct est plus dans un objectif de consommation ou d’augmenter son revenu mensuel sans se casser la tête avec de la comptabilité.

Mais si vous voulez être libre un jour, il faudra être riche et pour être riche il faudra maîtriser les chiffres.  Mais vous vous y ferez, vous aimerez les chiffres car ce seront les vôtres. Vous voulez parier ?  🙂

Bref si vous continuez à faire des logements en direct, vous deviendrez un collecteur d’impôts … bénévole 🙂

Quand j’étais étudiant, mon bailleur privé était arrivé à 60% d’IR et se plaignait de travailler pour payer des impôts. Internet n’existait pas, il n’avait pas accès à une information de qualité et d’expérience pour devenir rentier. Vous, à travers ce blog, vous êtes dedans. Une 100aine d’articles de fond résumeront mes 20 ans d’expérience en immobilier locatifs.

Donc, pour limiter l’imposition, après avoir quelques logements en direct, vous devrez le faire en société et deviendrez de facto investisseur immobilier. Vous serez alors sur le chemin du futur rentier immobilier.

 

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Faire des logements en sociétés

 

Vous investissez alors via une société (petite au départ) : SCI IS, SASU, SAS, SARL … ou un LMNP (on peux considérer le statut LMNP comme une société à une personne)

Les avantages d’investir en société sont multiples : 

  • vos apports personnels dans votre société (travaux, meubles, déco etc …) sont des factures mises en comptes courants d’associés (compte 455000) et sont donc récupérables sans impôts quand votre société le pourra grâce à son cash flow. 
  • il sera plus facile d’obtenir du 110% vis à vis de la banque car vous pourrez argumenter que c’est pour AMORTIR et donc baisser l’imposition de votre société. Rappel : les amortissements ne sont possibles qu’en société ou LMNP, voir l’article sur les amortissements.
  • la transmission sera moins taxée et plus facile car ce sont des parts ou des actions
  • en société, vous êtes donc pleinement propriétaire de vos parts ou de vos actions, il n’y a pas d’indivision en cas de décès ou de problèmes de biens en communauté en cas de divorces. La société continue d’exister et de grandir avec ses héritiers.
  • En société vous pouvez bénéficier de frais kilométriques, de remboursements de repas
  • En société, vous pouvez créer des charges et donc limiter l’impôt une partie de votre maison, un bureau, une pièce, une annexe qui soit le Siège social. Vous avez alors un revenu foncier en direct et une charge sur votre société.
  • Seules les sociétés (pas les LMNP ou LMP) pourront intégrer (plus tard) une holding (nous en parlerons dans un prochain article)

 

 

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Dans ces 2 stratégies, faire des logements en direct ou en société :

  • Voyez-vous d’autres avantages ? 
  • Voyez-vous d’autres incinvénients ?

 

N’hésitez pas en m’en faire part en commentaires et à partager.

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière

 

 

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