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Faire faire les travaux ou les faire soi-même est une question que vous vous poserez à un moment ou à un autre. 

En fait, au départ, vous êtes salarié et vous aurez peu de temps libre. Inutile de vous rappeler que le salarié travaille CONTRE le temps, vous en savez quelque chose. Maintenant que vous avez lu l’article The Rate Race, vous savez ce que c’est.

Mais même si vous avez peu de temps, vous avez également pas ou peu de dettes (avant d’investir éliminez impérativement toutes les mauvaises dettes). Peu ou pas endetté, avec un revenu salarié, vous intéresserez les banques surtout si vous savez économiser et que vous avez construit une petite épargne de sécurité.  

Alors faut-il faire faire les travaux ou les faire soi-même ?

 

faire les travaux soi-même

 

Faire faire les travaux dans un premier temps

 

Il y a plusieurs avantages à faire faire les travaux dans un premier temps :

  • votre chantier avancera nettement plus vite
  • vous utiliserez davantage l’emprunt bancaire : source d’enrichissement avec l’effet de levier.
  • vous augmenterez votre trésorerie car vous ne dépenserez pas vos deniers personnels
  • vous augmenterez votre trésorerie avec le “différé d’amortissement et de capital”, c’est à dire que vos mensualités commenceront 12, 24 ou 36 mois plus tard, le temps des travaux. Votre objectif sera donc de terminer les travaux plus rapidement. Vous recevrez alors 6 ou 12 mois ou 18 mois de loyers reçus … avec aucun emprunt

Répétez cette opération plusieurs fois et grâce à ce 4ème point, vous allez blinder votre épargne de sécurité.

Avec ce 4ème point, vous vous enrichissez avec l’emprunt, voilà encore un argument pour passer à l’action. 🙂

Votre endettement augmente mais vos ressources aussi! La banque prendra en effet en considération 70% de tous vos loyers reçus et les ajoutera à vos revenus salariés. Elle prendra également vos emprunts et les additionnera à tous vos autres emprunts. 

La règle des 33% de taux d’endettement ne s’applique pas pour un investisseur. Encore plus, si il est en société, SCI à l’IS, ou en statut LMNP (Loueur Meublé Professionnel). C’est du cas par cas. Une autre banque peut refuser, une autre accepter. Elles ont des besoins et des objectifs différents en fonction du moment.

Cependant, les taux bancaires étant très bas, la banque vous prêtera si elle voit que vous avez la capacité à faire face à vos nouvelles échéances bancaires (revenus nets, économies, loyers) et cela quoiqu’il arrive.

A un moment, elle pourrait dire que votre endettement est trop élevé par rapport à vos actifs déjà payés. A ce moment là, vous serez sur une sorte de plateau (voir les 2 graphiques dans l’onglet, “Qui suis-je?“). A ce moment-là, toujours salarié, si vous souhaitez rester dans l’action et continuer à investir, il sera alors souhaitable de faire soi-même les travaux

Aussi pendant cette 1ere phase de faire faire les travaux (par des artisans), soyez attentif, observez les matériaux qu’ils utilisent, leurs outils, leurs techniques. Travaillez avec eux, si possible, sur le chantier car à un moment donné, pour faire diminuer votre endettement, il faudra faire les travaux soi-même

 

Faire les travaux soi-même

 

Faire les travaux soi-même

A un certain moment de votre parcours, sur le curseur de votre fortune immobilière, il sera nécessaire et même très intéressant de faire les travaux soi-même car les avantages sont multiples : 

  • vous fabriquez de la haute valeur ajoutée, vous fabriquez de la richesse
  • vous augmentez votre patrimoine car vous n’augmentez pas vos dettes
  • vous augmentez votre rentabilité (nous verrons comment la calculer dans un prochain article) 
  • vous faites exactement comme vous le voulez et dans le détail dans ce logement
  • vous augmentez l’aspect qualitatif de certains logements qui pourront être loués plus chers
  • pendant ce temps d’action, vos locataires remboursent du “capital restant dû”, vos encours bancaires diminuent
  • vous vous perfectionnez en bricolage
  • et le top : tous les matériaux que vous achetez avec votre carte bleue pour votre chantier de votre  SCI IS deviennent des apports en comptes courants d’associés. Ces derniers consolideront votre rente immobilière de demain, SANS IMPÔT, évidemment (voir article “comment créer une rente immobilière sans impôts“)

 

 

Travaux

 

A un moment, votre ensemble immobilier aura de nombreux logements avec un encours bancaire moyen, vous aurez acquis une expérience globale (gestion locative, comptabilité, bricolage …) et là vous pourrez renouer, comme au départ, avec des gros emprunts immobiliers : immeubles + travaux.

Car n’oubliez pas que la fortune immobilière se construit en effet sur l’emprunt (voir article “Emprunts immobiliers : les bonnes dettes“)

 

 

Travaux

 

Faire faire les travaux et aussi les faire soi-même

 

Oui vous avez bien lu : faire faire les travaux et aussi les faire soi-même. En effet, dans cette 3ème période, vous serez tellement passionné par votre système immobilier que vous continuerez à être ACTIF.

Vous vous souvenez de l’article sur la passion ardente ? La lave que rien n’arrête et qui est alimentée par la passion ardente. Cette passion sera toujours en vous et même encore plus car le volcan aura grandi 🙂 

Aussi dans cette 3ème grande phase de développement, il est possible que vous soyez toujours partant pour le “faire soi-même” notamment :

  • les peintures
  • le mobilier
  • la décoration
  • et peut-être un ou deux chantiers de A à Z pendant que des artisans travaillent sur un autre chantier. 

En effet, vous aurez atteint votre objectif écrit 10 ans plus tôt, vous ne serez plus salarié, vous serez devenu rentier immobilier. Et vous aurez tellement de temps devant vous, qu’il faudra bien vous occuper 🙂

Faire du shopping dans les magasins de déco, de meubles, de bricolage, des sorties à la déchetterie 🙂

  • A part ça? Qu’aimeriez vous faire quand vous serez rentier ?

 

N’hésitez pas en m’en faire part en commentaires et à partager.

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière

travaux