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1- Avoir un job salarié

 

Créer une rente immobilière et donc gagner un jour votre liberté financière, être libre comme tout rentier immobilier qui se respecte, repose, au départ, sur un flux d’entrée d’argent régulier, celui de votre salaire, votre unique revenu bien souvent.

Le salariat n’est pas une sécurité. Aujourd’hui, avec la Loi travail, un CDI ne vaut plus grand chose comme garantie dans le temps. Bref, avoir une seule et unique source de revenu est devenu dangereux. C’est ce que vous allez pouvoir corriger à travers les différents articles de ce blog. 

Votre employeur vous “utilise” ? Et bien utilisez votre employeur! Servez-vous de votre salaire de façon non conventionnelle en suivant les 9 étapes suivantes.   

 

2- Se payer en premier

 

Se payer en premier, qu’est ce que cela veut dire ? Se payer en premier est extrêmement important. Cela signifie que vous devez impérativement soustraire une certaine somme d’argent de votre salaire tous les débuts de mois. Faire comme si cette somme n’existait pas. Elle n’est pas destinée à être consommée quoiqu’il arrive. Tout part de là, au départ. Le temps et vos investissements feront le reste. Mais pour cela il faudra s’atteler à consommer moins.

 

3- Consommer moins

 

Consommer moins est la 3ème pierre angulaire à votre fortune immobilière de demain. Ce n’est pas suffisant mais reste indispensable surtout si vous démarrez de zéro ou de pas grand chose. Le minimalisme n’est plus une tare, il vous permet d’économiser. Si vous voulez vous créer une rente immobilière qui remplacera votre salaire, il faut penser investisseur et non consommateur de masse. Lisez ou relisez l’article l’argent pour le consommateur et l’investisseur.

 

4 – Économiser

 

Économiser sécurise. Cela rassure aussi les banques. Si vous montrez à votre banque que vous savez économiser, vous décrocherez plus facilement un emprunt (attention à ne pas vous tromper : lisez l’article sur les bonnes dettes et les mauvaises dettes).  Mais il ne s’agit pas d’économiser pour économiser, il s’agira d’économiser pour investir. Votre rente immobilière de demain dépend en effet de vos investissements d’aujourd’hui.

 

5- Investissez dans une SCI IS : la vôtre

 

Une SCI à l’IS est une Société Civile Immobilière assujettie à l’Impôts sur les Sociétés, à l’I.S. Oups! N’ayez pas peur de créer une “société”, une petite société. Si cela vous bloque, relisez l’article sur les niveaux de conscience. Certes, cela nécessitera un peu de comptabilité (bilan, compte de résultats, tableau d’amortissements, nous en parlerons dans un autre article). Mais si vous voulez devenir riche et libre, il faudra au moins maitriser les chiffres. Et si vous n’y connaissez rien, pas de panique, ce n’est pas grave, vous apprendrez sur le tas, à votre rythme.

Et rassurez-vous, pas besoin de devenir expert-comptable car au début votre système immobilier sera tout petit. Un seul appartement ou un seul immeuble de rapport en SCI à l’IS. 

 

 

 

6- Engendrez une dette de comptes courants d’associés

 

Grâce à votre SCI IS, qui est une personne morale à part entière, qui a un nom, une adresse, une activité, un compte en banque (séparé du votre), un chéquier, vous allez pouvoir, contrairement aux logements réalisés en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou en direct, ENGENDRER DES DETTES DE COMPTES COURANTS D’ASSOCIÉS. Relisez cette phrase à haute voix 🙂

En utilisant votre carte bleue pour acheter de la peinture, des meubles, des rideaux etc… pour le compte de votre SCI IS, cette dernière vous sera redevable du montant de la facture, des factures. Générées par centaines à l’année, par milliers sur 10 ans, vous venez de comprendre que votre société aura désormais une BONNE DETTE envers vous. Ce qui signifie que vous pourrez RÉCUPÉRER cet argent quand votre société sera plus grande et qu’elle générera du cash flow (lisez ou relisez l’article Le cash flow qu’est ce que c’est ?).   Grâce à votre SCI IS, grâce au mécanisme des comptes courants d’associés, vous utilisez alors plusieurs fois le même argent … sans impôt.   Et votre rente immobilière passera d’abord par le canal des remboursements de comptes courants.

Cerise sur le gâteau, les dividendes de vos SCI IS ne sortent pas et ne sont donc pas assujettis à la CSG de 17,2%. Votre patrimoine grandi. Votre sérénité aussi.

Les comptes courants permettent d’utiliser plusieurs fois le même argent et cela sans impôt.

Au lieu de placer votre épargne dans des produits financiers chez les autres et obtenir une rente lors de la retraite, vous placez vos économies et salaires (votre employeur a déjà réglé les charges sociales ! ) dans votre système immobilier en comptes courants de sociétés.  Vous récolterez donc, bien avant l’âge légal de la retraite, sans frais d’entrée, sans frais de gestions, sans frais de sortie, sans impôt, une rente immobilière, qui aura transité par vos sociétés et donc fait grandir votre patrimoine immobilier.

Et tout ce qui rentre en compte 455 000 : passe d’un  côté en “apports en comptes courants” et de l’autre en équipements, frais, peintures, meubles etc…  bref en charges. Le tuyau des comptes courants refroidi, voire, gèle l’impôt. 🙂

7- Engendrez des cash flow POSITIFS

 

Votre système immobilier grandi avec le temps et avec vos efforts, les loyers augmentent, les charges baissent ou sont bien gérées. Votre parc immobilier génère alors du cash flow (voir l’article Le cash flow, qu’est ce que c’est?) Avec le temps les amortissements baissent (voir ou revoir : “Les amortissements qu’est ce que c’est ?” ) Le mécanisme très simple des amortissements en société …vous permet de réduire ou de ne pas payer d’impôt. Votre SCI IS pourra, quand elle sera imposable, verser ou non des dividendes. Ces dividendes seront imposés à la CSG de 17,2% si vous les distribuez. Si vous ne les distribuez pas, ils restent en trésorerie dans votre SCI IS et seront seulement assujettis à l’IS, impôts sur les sociétés. Dans une SCI, l’impôt sur le société n’est pas de 25% comme pour les autres sociétés mais de 15% (pour les dividendes inférieurs à 38500€/an). Pour rester à 15% d’imposition, faites donc plusieurs petits SCI à l ‘IS

Nous verrons plus tard comment limiter voire annuler cet impôt avec plusieurs SCI à l’IS. Cela dit en passant, l’État a besoin de nos Impôts pour les redistribuer, ce sont en quelque sorte ses loyers.     

L’important à retenir est que votre petite SCI a grandi et génère du cash flow. Ce flux excédentaire de trésorerie peut être prélever SANS IMPÔTS si vous avez généré des comptes courants d’associés, c’est à dire placé une partie de vos économies (ligne 4) dans votre système immobilier pendant que vous étiez salarié (ligne 1 à 8).

Exemple : vous  dépensez 500€/mois pour améliorer votre SCI IS. 10 ans plus tard, la ligne 455 000, comptes courants d’associés dans votre bilan de SCI IS affichera 60 000€. Vous pouvez rémunérer ces fonds à auteur de 1,3% (cela change tous les mois) mais vous pouvez aussi et surtout placer vos primes et autres indemnités dans votre SCI IS.     

 

8- Placez vos primes et autres indemnités dans votre système

 

Une prime qui ne sert à rien ? Une indemnité de licenciement ? Un petit héritage ? La vente d’un bien d’occasion ? Un gain au loto ? 🙂 etc … en plaçant toutes ces différentes sommes d’argent dans votre système immobilier, sur une ou deux décennies, vous aurez compris que le compte courant 455 000 devient conséquent et que votre rente immobilière est assurée.

 

9- Vous êtes viré du salariat  

 

Le salariat est ce qu’il est mais vous avez su l’utiliser à bon escient pendant des années. Et puis vous êtes remercié car trop vieux, trop cher etc… Si vous ne souhaitez plus redevenir salarié et vous vendre pour quelques billet (lisez mon article “Le salariat a-til encore un avenir?“), vous devenez alors rentier. 🙂 

 

10- Vous vous faites rembourser vos comptes courants tous les mois

 

Vous ne voulez pas payer trop d’impôts mais vivre de votre travail et de vos investissements immobiliers. Avant d’utiliser les dividendes (et donc d’être taxé par la CSG de 17,2%), consommez d’abord le compte 455000, apports en comptes courants d’associés. Ce sont vos économies placées dans votre système immobilier depuis des années, vous y avez droit. Comme c’est une SCI IS, vous pouvez les récupérer, les dépenser ou les réinjecter dans une autre SCI IS et ainsi de suite. Vous êtes, en quelque sorte devenu votre propre banque, vos nombreux locataires sont vos clients épargnants, et vous, vous êtes le seul client (VIP) de votre propre banque. Vous êtes désormais libre et ne payez évidemment aucun impôt sur vos remboursements en comptes courants d’associés.

 

N’hésitez pas en m’en faire part en commentaires et à partager.

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière