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Le cash flow c’est quoi ?

 

Le cash flow est une notion extrêmement importante à comprendre si vous voulez investir dans l’immobilier locatif et en tirer un jour soit un revenu foncier, soit des dividendes (si vous êtes en société). Le cash flow (ou delta net) et la différence entre vos rentrées (loyers reçus, remboursements de charges reçus) et les charges de fonctionnement courantes, toutes mensualisées.

C’est littéralement un flux d’argent dans les 2 sens : rentrant et sortant. Un flux entre vos loyers qui rentrent et vos charges qui sortent. Votre système immobilier est là pour produire des revenus passifs.

Cash flow = rentrées d’argent mensualisées – sorties d’argent mensualisées

Toute la difficulté est de connaître et de ne pas sous-estimer les charges de fonctionnement.

 

Un cash flow positif, qu’est ce que c’est ?

 

Un cash flow positif est indispensable pour rester à flot. Il signifie que tous vos loyers annuels ou mensuels sont SUPERIEURS à toutes vos charges de fonctionnement.  Sans parler de résultat net, valeur propre au “compte de résultats” d’une société (style SCI à l’IS), le cash flow permet de voir très vite si l’achat d’un immeuble ou d’un bien immobilier plus modeste est rentable à lui tout seul.

Le cash flow se calcule donc avant la signature.

 

Un cash flow négatif, qu’est ce que c’est ? 

 

Un cash flow négatif signifie que les charges de fonctionnement sont supérieures aux rentrées d’argent (loyers perçus et remboursements de charges reçus). Il faut alors fournir un EFFORT D’ÉPARGNE, et cela tous les mois, pendant toute la durée du crédit bancaire, pour équilibrer les comptes. Je vous déconseille fortement un cash flow négatif, vous seriez rapidement bloqué dans votre trajectoire pour devenir rentier immobilier

Le delta net doit impérativement être positif, excédentaire.

 

cash flow

Comment augmenter ou améliorer son cash flow ?

 

Pour augmenter son delta net, on peut :

  • augmenter les loyers
  • louer en courte durée plus cher
  • meubler
  • réduire les charges
  • augmenter la durée de l’emprunt
  • réduire ou renégocier le taux de son emprunt 
  • renégocier son assurance emprunt en délégation (c’est à dire chez un assureur)

Mais la première chose à faire pour dégager un delta net positif est d’acheter moins cher que le marché local, négocier le prix d’achat du bien. Tout, ou l’essentiel, se joue lors de l’achat, lors de la négociation, avant la signature. Un bien acheté trop cher aura toutes les peines à être rentable et vous bloquera en banque lors de votre prochain projet. 

Ne perdez pas de vue votre objectif écrit : devenir rentier.

Devenir rentier c’est avant tout créer des machines à cash flow positifs pour remplacer un jour votre revenu de salarié.

 

Quelles sont les charges de fonctionnement ?

 

Elles sont beaucoup plus nombreuses que les rentrées d’argent. Les rentrées d’argent sont la somme des loyers perçus et des remboursements de charges perçus. 

Les charges sont :

  • l’emprunt (capital et intérêts d’emprunt)
  • l’eau, le gaz, l’électricité
  • les assurances (habitation, emprunts)
  • les honoraires (expert-comptables, Centre de gestion Agréé pour un statut LMNP)
  • les frais d’entretien prévisibles (chaudière etc …)
  • les frais postaux et Internet (box Internet, hébergement site web etc …)
  • les frais bancaires
  • les taxes (foncière, CFE pour le statut LMNP)
  • Copropriétés (attention, sur ce genre de charges vous n’avez pas la main) 

Ne sont pas déduits dans les charges du delta net :

  • les charges en petits équipements 
  • les réparations diverses
  • les honoraires de notaires et/ou agents immobiliers
  • les frais de dossier
  • les frais de cautionnement
  • les frais de constitutions en cas de société SCI IS ou LMNP (Kbis, publicité d’annonces légales, statuts)

Ces 6 postes de frais étant occasionnels et aléatoires, ils ne sont pas comptés dans les charges de fonctionnement pour calculer le cash flow mensuel. C’est justement ce cash qui permettra de les financer. Il doit donc être positif! L’argent excédentaire part en trésorerie sur votre compte bancaire et permet justement de financer l’entretien de votre parc immobilier locatif.  

Ces charges se retrouvent dans le compte de résultats si vous êtes sous statut LMNP ou SCI IS. Nous en parlerons plus tard.

  • Selon vous, y-a-t-il des postes de charges qui ont été oubliés ?

 

N’hésitez pas en m’en faire part en commentaires et à partager.

David ENGRAND

Fondateur du blog www.fortune-immobiliere.fr, du site web www.engrand-immobilier.fr et du groupe public Facebook construire votre fortune immobilière